父の相続で土地は母が、長男である自分は建物を相続しました。母に地代を支払いました。そこで不動産所得の申告で母への支払地代を経費に計上し、母は地代収入を確定申告していました。先日、母がなくなり、相続税を申告しました。
1.ポイント
親子間で土地の貸し借りで賃料を発生させれば、借地権があると思われます。その土地の評価は更地価額から借地権を控除した底地が相続財産となります。つまり、母の相続財産は更地価額ではなく底地価額での申告でよかったわけです。
2.解説
(1) 親子間で借地権は発生するか
親子間といえども付近相場の地代を支払っていれば借地権は発生します。地代を支払っている方は確定申告の中で経費として計上して、また受け取る方は地代収入として不動産所得の申告をしているケースでは借地権が発生して存在すると考えられます。
親子間の土地貸し借りは一般的には使用貸借であると考えられていますが、親子間であってもたまに地代のやり取りをする場合があります。この場合にはその収受する金額にもよりますが、借地権が存在するするケースもあります。
他人である第三者との土地の貸し借りの場合にしか借地権は発生しないと考えていて、親子等の親族間では使用貸借しかないと考えている人もたくさんいます。しかし、他人である第三者との賃貸借のみに借地権が発生するわけではありません。建物所有者と土地所有者の貸借の実態が賃貸借であれば親子間でも借地権は発生するのです。
相続税の個別通達の中に「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」という項目がありまして、その中には土地の借受者と所有者との間にその土地の固定資産税等に相当する金額以下の地代収受がある場合には使用貸借とされます、となっています。ということは、逆に固定資産税等の２倍から３倍を支払えば賃貸借となるわけです。
(2)具体例
被相続人とその子供との間の土地の使用貸借契約は、宅地転用前に解除されており、その後の土地の賃貸借契約における賃貸人は被相続人であるから相続開始時には建物の所有を目的とする賃借権が存在するものと認められる（平成15年５月19日裁決）。
親子間における賃貸借が、他人間における賃貸借では通常有り得ない条件及び内容等によってなされた事実があったとしても、そのことから直ちにその賃貸借契約の成立が否定されるものではないとして借地権の存在が認められた（平成８年６月24日裁決）。
賃貸借か使用貸借かの差は地代の支払いがあるかどうかによって判断され、賃貸借契約書がなく地代の算定根拠が明確でないことをもって、直ちに本件宅地の使用関係が無償による使用貸借であるとする論拠とはならないとして借地権を認められる（昭和49年７月30日裁決）。
また、10年前に借地権が母から私に贈与されたと認定されて贈与税課税がおきていたわけですが、今は時効が成立し、贈与税の課税はありません。
