敷地内別居では小規模宅地の特例が使えない?

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同じ敷地内に息子が別居しています。先日夫がなくなり、土地は妻がすべて取得しました。私が死亡したときに、小規模宅地等の特例が使えないとお聞きしました。

1.ポイント

同じ敷地内でも別棟に住んでおり、同居親族でなければ小規模宅地等の特例には該当しません。息子は自己所有の自宅を持っており、3年内家なき子に該当しません。従いまして小規模宅地等の特例には該当しません。

2.解説

相続により自宅敷地を取得した場合に、「小規模宅地等の特例」といい、一定の要件を満たすと、自宅敷地のうち330平米まで評価額が80%減額される特例の適用を受けることができます。配偶者であれば、ほぼ無条件に受けられますが、子供が取得する場合には、この特例を受けられないことがしばしば見受けられます。誰が敷地を相続したかにより、下記のように要件が決められています。

宅地等の取得者適用要件
配偶者無条件に特定居住用宅地等に該当する
同居親族被相続人と相続開始直前まで同居し、かつ、申告期限まで保有し、居住している人
生計一親族被相続人と生計を一にする親族で、かつ、申告期限まで保有し、居住している人
3年内家なき子被相続人には配偶者又は同居の法定相続人がいない。 相続開始前3年以内に相続人の家屋、及びその配偶者所有の家屋に居住していない。 申告期限までその宅地等を保有している人

※上記の他、遺産分割協議が成立すること、添付書類と共に申告書を提出することなど、取得者に関わらず共通の要件もあります。

同じ敷地内であっても、別棟に子供が住んでいるので、同居親族とはいえません。また、生計を1つにしていたわけではないので、生計一親族にも該当しないため、どちらも要件を満たしません。

また、息子が自分で家を建てて住んでいるので、「3年内家なき子」の要件も満たすことができません。もし、父が息子の自宅を建ててあげて、それも含めて母が相続していれば、要件を満たしていた可能性があります。

一般的に、二次相続のほうが税負担が重くなる傾向にありますから、母の二次相続時に、小規模宅地等の特例により80%減額がとれないことは大きな影響があります。平成26年より、区分登記していなければ、完全分離型の二世帯住宅についても特例の対象となったので、今後は二世帯住宅も検討に入れるべきでしょう。

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