自社保有の土地にマンションを建設し、賃貸をしていますが、マンションを建設したときに支出した消費税に控除対象外消費税等があり、これを全額損金に算入してしまいましたが、どのような問題が生じるでしょうか。
1.控除対象外消費税額等の取り扱い
消費税は課税期間中の「課税売上にかかる消費税額」から、同期間中の「課税仕入れにかかる消費税額」を控除します（仕入税額控除）。課税期間中の課税売上高が5億円を超える、又は課税売上割合が95%未満であるときは、その課税期間における仕入税額控除は、仮払消費税の全額ではなく、課税売上に対応する部分しか認められません。以上のように仮払消費税等のうち、仕入税額控除にならない部分を「控除対象外消費税額」といいます。法人税では以下のように取り扱います。
- 税込経理方式
消費税の額は資産の取得価額、又は経費の額に含まれますので特に処理の必要はありません。
- 税抜経理方式
まず、資産の取得に係るもの以外の「控除対象外消費税額等」は、全額をその事業年度の損金の額に算入しますが、交際費等に係る控除対象外消費税額等に当たる金額は交際費等の額として、交際費等の損金不算入額得を計算します。
資産の取得にかかる「控除対象外消費税額等」は、以下のように考えます。
＜資産の取得価額に算入＞
その資産の取得価額に算入し、それ以後の事業年度又は年分において償却費等として損金の額に算入します。
＜取得年度の損金として処理＞
次のいずれかに該当する場合には、損金経理を要件としてその事業年度の損金の額に算入することができます。
- その事業年度の課税売上割合が80%以上であること（法令139の4①）
- 棚卸資産等に係る「控除対象外消費税額等であること」（法令139の4②一・二）
- 一の資産に係る控除対象外消費税額等が20万円未満であること（法令139の4②三）
＜繰延消費税額等として資産計上＞
上記に該当しない場合は、資産に計上することになります。そして各事業年度に生じた「繰り延べ消費税額等」のうち当事業年度において損金経理をした金額は、以下の金額をそれぞれ限度額としてその合計額が当事業年度の損金の額に算入されます（法令139の4③④）。なお、各事業において損金算入した金額のうちに限度額を超過した金額がある場合、当該金額は翌期以降に損金経理したものとして翌期以降に繰り越されます。そして当該繰り延べ消費税額の損金算入額は法人税申告書別表16(10)において計算されることになります。
・当事業年度に生じた繰延消費税額等
当事業年度に生じた繰延消費税額等の金額を60で割って、これに当事業年度の月数を掛けて計算した金額の2分の1に相当する金額
・全事業年度以前に生じた繰延消費税額等
前事業年度以前の各事業年度に生じた「繰延消費税額等」の金額（未償却額残高があるものに限る）を60で割って、これに当事業年度の月数を掛けて計算した金額
2.税務上の取り扱い
住宅の賃貸は消費税法上、非課税取引として扱われますので、居住用建物の賃貸を主な業務とする法人は課税売上割合が95%を下回るものと想定されます。とうなりますと、当該法人が支出する消費税額のうち仕入税額控除の対象となる金額は、課税売上に対応する部分の金額に限られ、居住用賃貸建物の取得のために支出した消費税額は、当該居住用賃貸建物の家賃収入、つまり彼我税売上に対応する課税仕入れにかかる消費税額に該当するため仕入税額控除の対象とはなりません、
そこで、税込経理方式を採用している場合、控除対象外消費税額等は当該居住用賃貸建物の取得価額に算入され、税抜経理方式を採用している場合、当該居住用賃貸建物の取得価額に算入、取得年度において一括損金算入、繰延消費税額等として資産計上のいずれかで処理されます。
仮に、税抜経理方式を採用、課税売上割合が80%を下回り、控除対象外消費税額等の額が20万円以上であれば、当該控除対象外消費税額等は、繰り延べ消費税等として資産計上し、損金算入限度額として所定の計算により算出された金額が当事業年度の損金の額に算入されます。
