不動産を家族で共有するときの問題点

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家族円満だったものですから、不動産に関しては共有にしました。しかし、時がたつにつれて問題が。。。

1.ポイント
共有にすると評価額は平等になりますが、売却するには不動産の全部を売るには全員の同意が必要です。大規模修繕をしたら、持分に応じて各自コスト負担になり、支出できない共有者がいたら、誰かが立て替える必要があります。

2.解説
不動産を共有にするときっちり平等にすることはできます。親子間の共有であれば、次の相続で親の持分を取得することによって単有名義にすることができますが、兄弟間の共有で将来的に兄弟の相続等で、関係者が増えていくので、早めの対応が必要になります。

共有を解消する方法としては、以下の3つです。
(a) 全員で第三者へ売却
(b) 共有物分割(土地を分筆して分ける方法)
(c) 等価交換

いずれのケースも共有者全員の同意が必要になります。不動産を外へ流出させたくない場合は(b)または(c)を検討しますが、(b)は土地の地形等の関係で難しいことが多いのも実情です。この場合、要件を満たせば譲渡税がかからないように(c)で検討することとなります。ただし、流通税(登録免許税、不動産取得税)の負担はありますので、十分な検証が必要です。

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