個人保有の土地にアパートを建て個人事業として不動産賃貸業を営んでいました。老朽化がすすんだため、昨年末に取壊しまし、更地のまま年を越し、さらに今年になってから、その土地は同族経営の会社が賃借し、会社に賃貸アパートを建築させることにより賃貸管理業務を個人から会社に移すことにしました。この土地に対する固定資産税が昨年にくらべてかなり高くなっていました
1.ポイント
住宅が建っている土地については、土地にかかる固定資産税が軽減されるという特例がありますが、住宅の取り壊し、建替えの時期によっては、この特例を受けられなくなることがあります。
2.解説
原則として当年の1月1日において住宅が取壊されている場合には、住宅用地の特例は適用できませんが、一定の要件を満たすことにより特例が継続して適用されることになります。今回のように既存住宅を取り壊して、更地のまま年を越して住宅を新築するような場合には、特に注意が必要です。
既存住宅を取り壊して住宅を新築する場合に、住宅用地の特例が適用になる場合の要件は以下のとおりです。
(a) 前年の1月1日において住宅用地である。
(b) 当年の1月1日において住宅の新築工事に着手している（当年の1月1日に確認申請書を提出しており、3月末までに住宅の新築工事に着手した場合を含む）。
(c) 住宅の建替えが、前年の1月1日における建替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われている。
(d) 住宅の建替えが、前年の1月1日における建替え前の住宅の所有者と同一の者により行われている。
今回のケースでは、前年の1月1日における建替え前のマンションの所有者は個人であるのに対し、法人が住宅の建替えを行っており、上記(d)の要件を満たしていないため特例の対象外になりました。
特例を受けるためには、（1）個人により建替えを行い、個人名義のマンションとするか、あるいは（2）前年の1月1日までに建替え前のマンションを法人名義にしてから建替えを行い、法人名義のマンションとすることが考えられました。固定資産税は毎年1月1日現在の土地・家屋などの所有者に対し、市町村が課する税金であり、固定資産税の税額はその固定資産の価格に税率を乗じて算定されます。
今回の事例では固定資産税のみに着眼すれば不利になったことになりますが、いろいろな観点から総合的に判断すると一概に不利になったとはいえないケースもあります。あくまでも意思決定におけるひとつの材料として考えたほうがよいでしょう。
