物件をサブリースして賃貸業を営む業者ですが、他人所有物件を当社の費用負担でリフォームしました。和室から洋室という大規模な修繕でした。そしてサブリース契約において、軽微な修繕は借主負担、構造体等の大規模修繕は貸主負担となっております。
1.ポイント
リフォームが自社物件か他人所有物件か、次に、他人所有物件に対する修繕の場合、修繕費の負担割合の契約はどうなっているか、また、修繕の規模や内容が修繕費として経費処理が可能かどうか、資本的支出とみなされるものかどうか、という点が税務上のポイントとなります。
2.解説
入居者の退去による部屋の原状回復費用は、原状回復とあるように修繕費で処理して問題は少ないと思われます。しかし、大規模修繕の場合には、修繕費にならない資本的支出として資産計上すべきものかどうかの検討が必要です。法人税基本通達において、「資本的支出の例示」として3つの例が示されていますが、7-8-1（2）用途変更のための模様替え等改造又は改装に直接要した費用の額は、原則として資本的支出に該当する、とあり、事例の和室から洋室の模様替えは、修繕費としての主張は難しいものと考えます。
しかし、リフォーム費用が60万円未満のような場合には、法人税基本通達7-8-4（1）（形式基準による修繕費の判定）一の修理、改良等のために要した費用の額のうち資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでない金額がある場合において、その金額が60万円未満である場合には修繕費として損金経理をすることができるものとする、という規定がありますのでリフォームが資本的支出であるか修繕費であるか、明らかでないと言えれば修繕費として認められる可能性があります。
もう一つ、物件が他人所有のものであるかも問題です。一般的に修繕費というのは、法人がその有する固定資産の修理、改良等のために支出したものという前提条件があります。
サブリースに係る修繕であることから、他人所有のものに対するものであり、本来物件所有者が負担すべきものを借主が負担したことによる寄附金であって修繕費等でないとも言えます。サブリース契約にあるように軽微な修繕以外は所有者が負担すべきですから、リフォームに要した費用は、貸付金または立替金として処理を行い、サブリース契約の賃料等から控除すべきものと考えられます。他人からの賃借物件を修理や改良する場合には、費用負担割合を含め慎重な取扱いが必要となります。
サブリース契約においては、当初の契約で、入居者からの敷金や礼金の取扱い、賃貸借期間更新における更新手数料の取扱い、マンションなどの共益費や修繕積立金の費用負担があるものの場合の空室の費用負担、事例のような修繕やリフォームの費用負担の割合等を詳細に取決めておきましょう。税務を含めたトラブル防止策となります。
