この度、ビルを取得しました。そして売買契約書には建物が0円となっているため、消費税の計算における課税仕入税額を0円と処理しました。
1.ポイント
土地と建物の売買は、それぞれの金額を合理的に算定して金額を決定することが大事です。今回の契約は建物が0円と明記されており、これは契約書記載の建物の価額が当事者の契約意思を表示するもので、お互い建物は0円で合意があったと考えます。しかし、建物を取得後利用するかどうか、または利用にあたって大規模な修繕や改修が必要となるか、あるいは利用が見込まれないときや、古い建物で利用するにあたって多額の費用が見込まれるような場合には、建物代価が0円または少額であっても問題はないと思われます。
とはいえ、取得後も自社使用または賃貸にするような場合には、取得後の建物等の減価償却費計上による節税効果、および、建物取得時の消費税の仕入税額控除の問題があります。以上の問題を総合勘案して、売主との売買契約書の締結にのぞみ、建物代価と建物代価に係る消費税額を決定することが重要となります。
2.解説
消費税法では仕入税額控除の要件として帳簿及び請求書等の保存があります。契約書や請求書に記載されている金額を基にして計算を行うことが前提となっています。事業者が独自に作成したとしても、その書類は除外されます。よって契約書が計算の基となります。
消費税の導入以降は契約書に消費税額を明記することが通例となっています。土地と建物が区分されていない場合はどうでしょうか。
契約書に土地と建物金額が記載されていない場合は、消費税法では合理的に区分されていない場合は「時価比による按分」と規定されています。合理的な按分の方法として固定資産税評価額での按分方法が使われています。
建物に係る消費税については、売主の売上に係る課税消費税額と、買主の負担する課税消費税額は一致することが原則です。一般的には、売買契約書に明示することが原則となります。マンション等売買にあたって、建物の代価の記載がなく、消費税の金額が不明なものも見受けられますが、売主の税務調査等で合理的な計算によって、建物の課税売上の消費税の負担が生じますので注意しましょう。
